Quelles obligations légales pour louer son logement en courte durée ?
Louer son logement en courte durée sur des plateformes comme Airbnb ou Booking est encadré par la loi française. Avant de publier votre première annonce, plusieurs obligations s’imposent selon la nature de votre bien, sa localisation et votre situation personnelle. Ignorer ces règles expose le propriétaire à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. Dans cet article, nous faisons le point sur les principales obligations légales à connaître pour louer en toute conformité.
Ce que la loi entend par « location courte durée »
La location courte durée, aussi appelée location meublée de tourisme, désigne la mise à disposition d’un logement meublé pour des séjours à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Elle est régie principalement par le Code du tourisme (articles L. 324-1 et suivants) et par la loi ALUR de 2014 complétée par la loi Elan de 2018.
La réglementation distingue deux situations :
- La résidence principale : le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Des règles spécifiques s’appliquent, notamment la limite des 120 jours par an.
- La résidence secondaire ou le logement dédié : des obligations plus strictes s’appliquent, en particulier dans les zones tendues.
La déclaration en mairie
Toute mise en location d’un meublé de tourisme est soumise à une déclaration préalable en mairie, quelle que soit la commune. Cette obligation est prévue par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
La déclaration se fait via un formulaire Cerfa (n° 14004*04) déposé en mairie ou en ligne. Elle permet à la commune de recenser les meublés de tourisme sur son territoire.
Ce que contient la déclaration
- Identité du propriétaire
- Adresse et description du logement
- Nombre de pièces et de couchages
- Périodes de mise en location envisagées
Dans certaines communes, notamment celles qui ont instauré un régime d’autorisation préalable, cette déclaration est remplacée par une demande d’autorisation de changement d’usage.
Le numéro d’enregistrement
Depuis la loi Elan, les communes peuvent imposer un numéro d’enregistrement que le propriétaire doit afficher sur toutes ses annonces. Ce numéro est attribué automatiquement après déclaration en mairie dans les communes qui ont adopté ce dispositif.
À Langon et dans la plupart des communes du Sud-Gironde, il convient de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si un numéro d’enregistrement est requis. Les grandes villes comme Bordeaux, Paris ou Lyon ont rendu ce dispositif obligatoire. Les communes plus petites appliquent la simple déclaration.
Afficher un numéro d’enregistrement erroné ou inexistant est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 €.
La limite des 120 jours pour la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale, la durée totale de location est limitée à 120 nuits par an par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Au-delà, le logement est considéré comme une résidence secondaire et des obligations plus contraignantes s’appliquent.
Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement les nouvelles réservations au-delà de ce seuil pour les résidences principales déclarées. Il appartient cependant au propriétaire de s’assurer du respect de cette limite, surtout s’il utilise plusieurs plateformes.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est due par les voyageurs qui séjournent dans votre logement. Son montant est fixé par la commune en fonction du type de logement et du nombre de nuitées. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de sa collecte et de son reversement à la commune, sauf si la plateforme de réservation s’en charge directement.
Depuis 2019, Airbnb et Booking collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour pour la plupart des communes françaises. Il convient toutefois de vérifier que votre commune est bien couverte par cet accord et, dans le cas contraire, d’assurer vous-même la collecte.
Les règles en copropriété
Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location de tourisme. Avant de mettre votre bien en location courte durée, vérifiez systématiquement :
- que le règlement de copropriété n’interdit pas la location à des « occupants de passage » ;
- qu’il n’existe pas de clause limitant l’usage à l’habitation bourgeoise exclusive ;
- que la commune n’exige pas une autorisation de changement d’usage pour votre immeuble.
En cas de doute, renseignez-vous auprès de votre syndic de copropriété avant de publier votre annonce.
Les obligations fiscales
Les revenus générés par la location courte durée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles :
| Régime | Conditions | Abattement |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes < 77 700 € (meublé classique) | 50 % |
| Micro-BIC meublé de tourisme classé | Recettes < 188 700 € | 71 % |
| Régime réel | Sur option ou au-delà des seuils | Charges réelles déductibles |
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) est facultatif mais permet de bénéficier de l’abattement fiscal de 71 %. Il est accordé par un organisme agréé après visite du logement.
Pour vous accompagner dans la gestion de votre location en toute conformité, ConciergerieLisa prend en charge l’opérationnel au quotidien. Découvrez nos offres de conciergerie à Langon pour louer sereinement.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer ma location Airbnb en mairie même pour quelques nuits par an ?
Oui. La déclaration préalable en mairie est obligatoire dès la première mise en location d’un meublé de tourisme, quelle que soit la durée. C’est une obligation légale prévue par le Code du tourisme, indépendante du nombre de nuitées louées dans l’année.
Que risque-t-on si on ne respecte pas les obligations légales ?
Les sanctions varient selon l’infraction : jusqu’à 450 € pour défaut de déclaration en mairie, jusqu’à 5 000 € pour affichage d’un numéro d’enregistrement incorrect, et jusqu’à 50 000 € pour location sans autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’exigent. Des amendes administratives peuvent s’y ajouter pour non-reversement de la taxe de séjour.
Airbnb gère-t-il automatiquement la taxe de séjour pour moi ?
Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour dans la majorité des communes françaises depuis 2019. Cependant, dans les communes non couvertes par cet accord, c’est au propriétaire de la collecter auprès de chaque voyageur et de la reverser à la mairie. Vérifiez la liste des communes couvertes directement sur le site d’Airbnb ou auprès de votre mairie.
Mon logement est en copropriété : puis-je quand même le louer sur Airbnb ?
C’est possible si le règlement de copropriété ne l’interdit pas explicitement. Certains règlements contiennent des clauses d’habitation bourgeoise exclusive ou interdisent l’accueil de clientèle de passage. Si le règlement ne mentionne rien, la location courte durée est généralement autorisée. En cas de doute, consultez votre syndic avant de vous lancer.
Est-ce qu’une conciergerie peut m’aider à gérer ces obligations ?
Une conciergerie comme ConciergerieLisa prend en charge la gestion opérationnelle de votre location (ménage, accueil, réservations) mais ne se substitue pas à un conseiller juridique ou fiscal pour les démarches administratives. Elle peut cependant vous orienter vers les bons interlocuteurs et vous rappeler les vérifications à effectuer avant de louer. Contactez-nous pour en savoir plus.
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